Mapa rápido de opciones
Bancario
- Tasa fija predominante, 5–30 años
- Enganche usual 10–20%
- CAT y comisiones varían por banco
INFONAVIT
- Para derechohabientes IMSS
- Usa subcuenta + crédito
- Esquemas: Tradicional, Mejoravit, etc.
FOVISSSTE
- Para trabajadores al servicio del Estado
- Asignación por convocatoria/registro
- Esquemas Tradicional y aliados
Cofinanciamientos
- Banco + INFONAVIT/FOVISSSTE
- Mejor capacidad de compra
- Dos contratos, reglas combinadas
Nota importante
Crédito bancario
Es la alternativa más flexible cuando no se participa en INFONAVIT/FOVISSSTE o cuando se busca una tasa competitiva con pagos predecibles. En México predominan tasas fijas y plazos de 10 a 20 años (puede haber desde 5 hasta 30). El banco evalúa historial, ingresos y el inmueble como garantía.
Pros
- Pagos estables (tasa fija).
- Prepagos totales/parciales en muchos bancos.
- Procesos ágiles y amplia oferta.
Considera
- Enganche y gastos de cierre.
- CAT: incluye tasa + comisiones.
- Seguro de vida/daños asociado.
FOVISSSTE (ISSSTE)
Diseñado para trabajadoras y trabajadores al servicio del Estado. Su esquema tradicional suele asignarse mediante registros/convocatorias. También existen modalidades con banca comercial (esquemas aliados).
- Descuentos vía nómina: continuidad y control.
- Convocatorias y reglas: revisa requisitos por modalidad.
- Avalúo y dictámenes: verificaciones del inmueble.
Cofinanciamientos (Banco + Instituto)
Combinan recursos de banco e institución(INFONAVIT/FOVISSSTE). Pueden ampliar capacidad de compra y distribuir el riesgo. Implican dos contratos y calendarios de pago que debes comprender bien.
Ventajas
- Mayor monto potencial.
- Mejor aprovechamiento de subcuenta.
- Opciones para distintos perfiles.
Atención a
- Costos de cada parte (CAT).
- Condiciones de prepago/seguros.
- Calendarios y penalizaciones.
Tasa fija en pesos vs UDIS
La mayoría de hipotecas residenciales hoy se contratan en pesos a tasa fija, lo que simplifica la planeación. Existen productos en UDIS (indexados a inflación) y alternativas de tasa variable en nichos específicos.
- Pesos a tasa fija: pago predecible; revisa CAT, comisiones y seguros incluidos.
- UDIS: protege contra inflación, pero la mensualidad puede ajustarse con el índice; entiende bien la mecánica.
- Variable: pago puede cambiar; usual en perfiles o montos particulares.
Prepagos inteligentes
Costos de cierre y documentos básicos
Además del enganche, considera gastos notariales, avalúo, comisión de apertura (si aplica) y seguros. El porcentaje total varía según valor del inmueble y plaza. Revisa con antelación tiempos y responsables.
| Concepto | Qué revisar | Comentario |
|---|---|---|
| Notaría | Honorarios, impuestos y derechos | Pide cálculo previo y calendario |
| Avalúo | Proveedor autorizado, vigencia | Lo solicita banco/instancia |
| Comisiones | Apertura, administración | Impactan el CAT |
| Seguros | Daños y vida | Cobertura y costo anual |
Cómo comparar sin perderte
- CAT comparable: míralo a mismo plazo y monto.
- Pago total vs mensualidad: evita decidir sólo por “pago más bajo”.
- Condiciones de prepago: penalizaciones o restricciones.
- Plazo realista: que no comprometa tu ahorro de emergencia.
“La mejor hipoteca es la que entiendes y puedes sostener sin estrés.”
Preguntas frecuentes
¿Cuánto enganche necesito?
- Bancos: común ver 10–20% del valor.
- En esquemas con Instituto, depende de reglas y subcuenta.
¿Puedo combinar ingresos?
- Conyugal y coacreditado: consulta requisitos de cada institución.
- Comprueba estabilidad y antigüedad laboral.
Conclusión
En México tienes varias rutas para comprar vivienda. Empieza por entender tu perfil, compara CAT, plazo, comisiones y seguros, y confirma costos de cierre. Con el panorama claro podrás elegir la opción que mejor se ajuste a tus metas y tranquilidad.
Aviso: Este contenido es informativo y puede cambiar. Verifica condiciones y requisitos vigentes con tu banco o institución antes de tomar decisiones.